Novos limites de renda do Arrendamento Acessível

O que mudou

A Portaria n.º 454/2026/1, de 13 de outubro, fixou novos limites máximos de renda mensal para os contratos abrangidos pelo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível — RSAA.

Os novos valores entraram em vigor em 14 de outubro de 2026 e variam consoante:

• O município onde se situa o imóvel;

• A tipologia da habitação;

• A existência de estacionamento privativo;

• A classificação energética;

• O arrendamento da habitação completa ou apenas de quartos.

A renda-base máxima corresponde, em regra, a 80% da renda mediana por metro quadrado apurada pelo INE para o respetivo município. DR

Exemplos dos novos limites mensais

Município

T1

T2

T3

Lisboa

1 006 €

1 309 €

1 612 €

Porto

866 €

1 118 €

1 341 €

Funchal

798 €

1 034 €

1 271 €

Faro

575 €

745 €

916 €

Coimbra

548 €

711 €

875 €

Leiria

458 €

596 €

734 €

A tabela oficial inclui todos os municípios e tipologias de T0 a T5. Estes valores podem aumentar cumulativamente:

• 10%, quando a habitação inclui estacionamento privativo;

• 10%, quando dispõe de certificado energético de classe A ou superior.

No arrendamento de quartos, o limite é calculado em função da área útil dos quartos. Um quarto com casa de banho privativa beneficia de uma majoração de 25% da respetiva área para efeitos do cálculo. DR

Quem é afetado

A alteração é relevante para:

• Portugueses residentes no estrangeiro que sejam proprietários de habitações em Portugal e pretendam colocá-las no RSAA;

• Emigrantes que conservem uma casa em Portugal e ponderem arrendá-la durante a sua ausência;

• Portugueses que regressem ao país e procurem uma habitação com renda acessível;

• Pessoas cuja residência fiscal se mantenha noutro município ou país e necessitem de alojamento temporário em Portugal;

• Entidades públicas ou privadas que disponibilizem habitação no âmbito deste regime.

Consequências práticas para os proprietários

Para beneficiar da isenção de IRS ou IRC sobre as rendas, o contrato tem de cumprir as regras do RSAA, incluindo o limite correspondente ao município e à tipologia.

O prazo mínimo é de:

• Três anos, quando a habitação se destina a residência permanente;

• Três meses, quando existe uma finalidade temporária especial e a residência fiscal do arrendatário se situa noutro município.

O proprietário deve comunicar o contrato no Portal das Finanças e entregar na plataforma do IHRU, até 15 de janeiro do ano seguinte, uma cópia do contrato e o comprovativo da comunicação fiscal. O incumprimento pode determinar a perda retroativa do benefício fiscal e a cobrança de juros compensatórios. DR

O que os arrendatários devem saber

Estes limites:

• Aplicam-se apenas a contratos enquadrados no RSAA;

• Não estabelecem um teto geral para todas as rendas do mercado;

• Não reduzem automaticamente rendas de contratos comuns já existentes;

• Não devem ser confundidos com o coeficiente anual de atualização das rendas.

Antes de assinar, o arrendatário deve confirmar que o contrato se encontra efetivamente enquadrado no regime e verificar o valor aplicável ao município e à tipologia.

Ações recomendadas

Os proprietários residentes no estrangeiro que pretendam utilizar o RSAA devem:

1. Consultar o limite oficial do município e tipologia;

2. Confirmar se podem aplicar as majorações por estacionamento e eficiência energética;

3. Comunicar o contrato à Autoridade Tributária;

4. Guardar contrato, certificado energético e documentação do estacionamento;

5. Apresentar os documentos ao IHRU dentro do prazo de 15 de janeiro.

A portaria está em vigor e os limites não dependem de regulamentação adicional. A disponibilização e atualização do calculador e das funcionalidades operacionais competem ao IHRU.

Fontes oficiais: Portaria n.º 454/2026/1 e Decreto-Lei n.º 97/2026.