Novos coeficientes reduzem as mais-valias tributáveis de bens vendidos em 2026
O que mudou
A Portaria n.º 457/2026/1, de 15 de outubro, publicou os coeficientes de desvalorização da moeda aplicáveis aos bens e direitos vendidos durante todo o ano de 2026.
Estes coeficientes permitem atualizar o valor de aquisição de imóveis e de determinadas participações sociais, refletindo parcialmente a inflação acumulada entre a compra e a venda. O valor corrigido é utilizado no cálculo da mais-valia sujeita a IRS ou IRC. DR
A portaria não estabelece uma data especial de produção de efeitos: a tabela aplica-se às alienações realizadas em 2026, incluindo as ocorridas antes da sua publicação.
Quem é afetado
A atualização é particularmente relevante para:
-
Portugueses residentes no estrangeiro que tenham vendido ou venham a vender, até 31 de dezembro de 2026, um imóvel situado em Portugal;
-
Emigrantes que regressem a Portugal e alienem imóveis ou outros direitos adquiridos há vários anos;
-
Herdeiros que vendam imóveis, devendo ser corretamente determinada a data e o valor fiscal de aquisição;
-
Proprietários de participações sociais cuja venda esteja sujeita a tributação em Portugal;
-
Empresas que alienem bens ou direitos abrangidos pelo artigo 47.º do Código do IRC.
Para efeitos de IRS, a correção monetária aplica-se quando tenham decorrido mais de 24 meses entre a aquisição e a venda. diariodarepublica.pt
Principais coeficientes
Ano de aquisição
|
Coeficiente para vendas em 2026
|
1980
|
12,96
|
1990
|
2,75
|
1995
|
1,88
|
2000
|
1,71
|
2005
|
1,43
|
2010
|
1,31
|
2012 a 2015
|
1,23
|
2016
|
1,22
|
2017
|
1,21
|
2018 a 2020
|
1,20
|
2021
|
1,19
|
2022
|
1,08
|
2023
|
1,04
|
2024
|
1,02
|
2025
|
1,00
|
A tabela oficial contém valores para aquisições efetuadas desde antes de 1903. DR
Exemplo prático
Um imóvel comprado em 2000 por 100 000 euros e vendido em 2026 terá, para efeitos de correção monetária, um valor de aquisição atualizado de:
100 000 € × 1,71 = 171 000 €
É este valor corrigido — e não apenas os 100 000 euros inicialmente pagos — que entra no cálculo da mais-valia, sem prejuízo das despesas e encargos fiscalmente aceites.
A aplicação do coeficiente não significa que a diferença final seja automaticamente o valor tributável. Poderão ainda ser considerados, quando devidamente comprovados:
-
Despesas de aquisição e venda;
-
Obras e encargos de valorização elegíveis;
-
Comissões de mediação;
-
Custos de escrituras, registos e certificados;
-
Regras de reinvestimento;
-
Eventuais isenções ou regimes especiais.
Consequências para residentes no estrangeiro
A mais-valia resultante da venda de um imóvel situado em Portugal constitui, em regra, rendimento obtido em território português, mesmo quando o vendedor reside noutro país. info.portaldasfinancas.gov.pt
O coeficiente deve ser considerado na liquidação portuguesa, mas não determina o tratamento fiscal no país de residência. O vendedor poderá também ter de declarar a operação nesse país e aplicar a respetiva convenção para evitar a dupla tributação.
No caso de participações sociais, a tributação depende do tipo de participação, da entidade emitente, da residência fiscal do vendedor e da convenção aplicável. Não se deve presumir que todas as vendas de ações ou quotas por não residentes são tributadas em Portugal.
Ações recomendadas
Quem tenha vendido um imóvel em Portugal durante 2026 deve:
-
Confirmar o ano e o valor fiscal de aquisição;
-
Aplicar o coeficiente correspondente ao ano da compra;
-
Reunir escrituras, faturas de obras, comissões e outras despesas elegíveis;
-
Verificar se a morada e o estatuto de residência fiscal estavam corretamente registados na data da venda;
-
Declarar a operação no IRS relativo a 2026, a entregar em 2027;
-
Confirmar as obrigações declarativas no país onde reside;
-
Guardar toda a documentação, mesmo quando a liquidação portuguesa aplique automaticamente o coeficiente.
Nos imóveis herdados, a data e o valor de aquisição não correspondem necessariamente aos da compra original pelo falecido. Devem ser verificados o valor considerado para Imposto do Selo e a data fiscalmente relevante da transmissão.
Regulamentação pendente: não existe regulamentação adicional necessária. A tabela oficial já está publicada e deve ser utilizada no apuramento fiscal das alienações realizadas em 2026.
Fontes oficiais:
Entrar
Eingeben
Entrer