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Guia do Mercado Imobiliário em Portugal (2025)

O mercado imobiliário português tem-se mantido em destaque nos últimos anos, tanto para compradores nacionais como estrangeiros. Seja para habitação própria, investimento ou turismo, comprar casa em Portugal envolve conhecer o contexto económico, legal e regional do setor. Neste guia, exploramos os pontos-chave para quem pretende adquirir imóvel no país.

1. Situação Atual do Mercado Imobiliário

Nos últimos anos, os preços das casas em Portugal registaram uma subida constante, impulsionada por:

• Procura estrangeira (principalmente de franceses, alemães, britânicos e brasileiros);

• Programas como os vistos Gold (embora agora mais restritos);

• A atratividade de cidades como Lisboa, Porto e zonas turísticas do Algarve;

• Oferta limitada de habitação nova em áreas urbanas;

• Taxas de juro historicamente baixas até 2022, que impulsionaram a compra.

Contudo, com a subida das taxas de juro e maior regulamentação, o ritmo de crescimento dos preços começou a desacelerar em 2024, especialmente fora das grandes cidades. Ainda assim, a procura continua elevada.

2. Preços Médios por Região (2025)

Região

Preço médio por m² (€)

Lisboa (cidade)

4.200 €

Porto (cidade)

3.100 €

Algarve (Litoral)

3.800 €

Madeira

2.900 €

Centro (interior)

1.200 €

Norte (interior)

1.000 €

Alentejo

1.500 €

Áreas rurais e do interior continuam mais acessíveis, com oportunidades para habitação a preços mais baixos, especialmente para quem adota o teletrabalho.

3. Processo de Compra de Casa

Etapas principais:

1. Escolha do imóvel – Através de agências, sites como Idealista, Imovirtual ou OLX, ou diretamente com particulares.

2. Contrato de promessa de compra e venda (CPCV) – Documento que formaliza o acordo, com sinal (geralmente 10% do valor).

3. Obtenção de financiamento (se necessário) – Aprovação do crédito habitação junto do banco.

4. Escritura pública – Realizada em cartório ou notário, com registo do imóvel em nome do comprador.

5. Registo predial – Formaliza a propriedade legal do imóvel.

4. Documentos Necessários

• Cartão de cidadão/NIF;

• Comprovativos de rendimento (IRS, recibos de vencimento);

• Declaração bancária ou aprovação de crédito;

• Certidão permanente do imóvel;

• Caderneta predial;

• Licença de utilização (para imóveis urbanos);

• Certificado energético (obrigatório desde 2013).

5. Custos Associados à Compra

Impostos e taxas:

• IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) – Escalão variável entre 0% e 7,5%, conforme valor e tipo do imóvel (simulador disponível no Portal das Finanças).

• IS (Imposto do Selo) – 0,8% sobre o valor da compra.

• Escritura e registos – Cerca de 1.000 € (dependendo do notário e localização).

• Comissão da agência imobiliária – Geralmente paga pelo vendedor (5-6% do valor do imóvel), mas em alguns casos, pode ser partilhada.

6. Crédito Habitação em Portugal

Se recorrer a financiamento bancário, tenha em conta:

• Taxa variável (indexada à Euribor) ou taxa fixa;

• Spread (margem do banco): normalmente entre 1% e 2%;

• Prazo máximo: até 40 anos, mas limitado à idade do comprador (normalmente até aos 75 anos);

• Necessidade de seguros: vida e multirriscos.

Desde 2023, com o aumento das taxas de juro, muitos compradores optam por taxa fixa para maior previsibilidade.

7. Compra por Estrangeiros

Portugal permite a compra de imóveis por cidadãos estrangeiros sem grandes restrições. O processo é semelhante ao dos nacionais, com a obrigação de:

• Obter número de contribuinte (NIF);

• Ter conta bancária portuguesa;

• Nomear um representante fiscal (se residir fora da UE).

O programa Visto Gold já não permite acesso por investimento em imóveis residenciais em Lisboa, Porto ou no Algarve, mas continua válido para regiões do interior ou imóveis comerciais.

8. Mercado de Arrendamento vs Compra

Com a subida das rendas em zonas urbanas, muitas famílias ponderam comprar em vez de arrendar. Ainda assim, o investimento para arrendamento continua ativo, sobretudo em:

• Alojamento local (restrito em algumas zonas);

• Arrendamento de longa duração;

• Imóveis para estudantes ou profissionais deslocados.

O arrendamento acessível com incentivos fiscais continua a ser promovido pelo Estado.

9. Tendências para 2025 e Futuro Próximo

• Estabilização dos preços nas grandes cidades;

• Valorização do interior com incentivo à mobilidade e programas de repovoamento;

• Construção nova com foco em eficiência energética;

• Regulação do alojamento local nas zonas turísticas;

• Crescimento da habitação modular e sustentável;

• Aumento do investimento estrangeiro em imóveis de valor médio e alternativos (ex: turismo rural).

10. Conclusão: Comprar Casa em Portugal Vale a Pena?

Comprar casa em Portugal pode ser uma decisão acertada, desde que seja feita com prudência. O país oferece estabilidade, qualidade de vida, segurança e clima favorável. No entanto, é essencial:

• Fazer uma análise detalhada do orçamento;

• Estudar a localização e o potencial de valorização;

• Consultar especialistas (advogados, consultores, agências credíveis).

Seja para viver, investir ou reformar, Portugal continua a ser uma escolha atrativa — mas deve ser encarada com realismo e bom planeamento.